MAC Διευθύνων Σύμβουλος Τέχνης Κόπολα στο Q1 2016 Αποτελέσματα

Καλώς ήλθατε στο Macerich Εταιρείας Α ‘Τριμήνου 2016 κλήσης κέρδη. [Οδηγίες Operator]. Θα ήθελα να υπενθυμίσω σε όλους ότι το συνέδριο αυτό γίνεται εγγραφή και θα ήθελα τώρα να μετατρέψει το συνέδριο πάνω στον Jean Wood, Αντιπρόεδρος της Επενδυτικών Σχέσεων. Παρακαλώ προχωρήστε.

Ευχαριστώ, όλους που είσαστε μαζί μας για μας πρώτο τρίμηνο του 2016 τα κέρδη κλήση. Κατά τη διάρκεια της παρούσας πρόσκλησης, η διαχείριση μπορεί να κάνει ορισμένες δηλώσεις που μπορεί να θεωρηθεί προνοητική, κατά την έννοια του Safe Harbor της Litigation Μεταρρύθμιση Πράξη ιδιωτικών χρεογράφων του 1995.

Τα πραγματικά αποτελέσματα ενδέχεται να διαφέρουν ουσιωδώς οφείλεται σε διάφορους κινδύνους, αβεβαιότητες και άλλοι παράγοντες. Σας παραπέμπουμε στο δελτίο τύπου του σήμερα και ψήγματα SEC μας για μια λεπτομερή συζήτηση μελλοντικές εκτιμήσεις.

Συμφωνίες των οικονομικών μέτρων μη GAAP με τα πιο άμεσα συγκρίσιμα μέτρα GAAP περιλαμβάνονται στην απελευθέρωση των κερδών και το συμπληρωματικό κατατεθεί στο έντυπο 8 K με την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.

Μαζί μας σήμερα είναι Τέχνη Κόπολα, Διευθύνων Σύμβουλος και Πρόεδρος? Tom O’Hern, Ανώτερος Εκτελεστικός Αντιπρόεδρος και Chief Financial Officer και ο Robert Perlmutter, Adidas NMD ανθρώπινη φυλή Bb3070 Unisex πορτοκαλί Greece καταστηματα Ανώτερος Εκτελεστικός Αντιπρόεδρος και Chief Operating Officer και ο John Perry, Ανώτερος Αντιπρόεδρος Σχέσεις με Επενδυτές. Με αυτό θέλω να ενεργοποιήσετε την κλήση πάνω στο Tom.

Σας ευχαριστώ, Jean. Σύμφωνα με την πρακτική του παρελθόντος, θα περιορίζει την κλήση σε μια ώρα. Αν τελειώσει ο χρόνος και να εξακολουθείτε να έχετε απορίες, παρακαλώ μην διστάσετε να μας δώσει μια κλήση.

Πρώτο τρίμηνο αντανακλά τη συνεχιζόμενη ισχυρή λειτουργικά αποτελέσματα, όπως αποδεικνύεται από τη δύναμη των περισσότερων χαρτοφυλακίων μας, τα βασικά λειτουργικά μετρήσεις. Συνεχίζουμε να εκτελέσει προηγουμένως ανακοινωθεί $ 1,2 δισεκατομμύρια το πρόγραμμα επαναγοράς μετοχών μας, αλλά και πρόσφατα ολοκλήρωσε την πώληση του μη εμπορικό πυρήνα. Θα μιλήσουμε για εκείνα με περισσότερες λεπτομέρειες αργότερα την κλήση.

Για το τρίμηνο, FFO ήταν $ 0.87 σε σύγκριση με $ 0,79 για το τρίμηνο στο 31 Μαρτίου, 2015 επηρεάζει αρνητικά τα τριμηνιαία αποτελέσματα FFO ήταν 3,5 εκατομμύρια $ από απώλεια για πρόωρη εξόφληση του χρέους για την προπληρωμή του επόμενου έτους δανείου Town Center τον Ιανουάριο. Άλλα πράγματα που επηρεάζουν το τρίμηνο, ήταν του ίδιου κέντρου ΝΟΙ η οποία αυξήθηκε κατά 7,5% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2015.

Κάναμε σημαντικές περικοπές δαπανών και προγράμματα ξεκίνησε εξοικονόμηση κόστους που ξεκίνησε το δεύτερο τρίμηνο, το 2015. Έτσι, το ένα τρίτο περίπου του ίδιου κέντρου ανάπτυξης NOI, αυτό το τρίμηνο προέρχεται από τις επιπτώσεις αυτών των περικοπών δαπανών σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του περασμένου έτους. Το υπόλοιπο της αύξησης προήλθε από διψήφια απελευθέρωση spreads ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων και η επιθετική διαχείριση του κόστους λειτουργίας.

ίδιο κέντρο NOI ανάπτυξης για το υπόλοιπο του έτους, προφανώς, θα είναι λιγότερο από ό, τι το πρώτο τρίμηνο, όπως έχουμε δείγμα τρίμηνα που ήδη είχε τον αντίκτυπο των περικοπών δαπανών. Η εκτίμηση μας για το σύνολο του έτους παραμένει στο εύρος 4,5% έως 5%. Το μικτό περιθώριο λειτουργίας στα κέντρα για το τρίμηνο βελτιώθηκε σε 68,6% από 66,6% κατά το πρώτο τρίμηνο του περασμένου έτους, η κακή έξοδο του χρέους ήταν σχετικά μέτρια σε $ 1.2 εκατομμύρια κάτω από $ 1,6 εκατομμύρια κατά το πρώτο τρίμηνο του περασμένου έτους.

Ως αποτέλεσμα μιας πολύ ελκυστική χρηματοδότηση από την αγορά, το μέσο επιτόκιο εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλό, στο 3,6% σε αν και μέχρι ελαφρά από 3,49% πριν από ένα χρόνο. Ο ισολογισμός εξακολουθεί να είναι σε εξαιρετική κατάσταση, στο τρίμηνο τέλος χρέους προς κεφαλαιοποίηση ήταν 35,8%. Η κάλυψη ενδιαφέρον ήταν ένα πολύ υγιές 3,5 φορές χρέους προς EBITDA στο εμπρός βάση, 7,2 φορές και της μέσης διάρκειας του χρέους 6,14 χρόνια.

Η αγορά χρηματοδότησης για υψηλής ποιότητας περιφερειακά εμπορικά κέντρα εξακολουθεί να είναι πολύ καλή, εκτός από το κλείσιμο της που είχε ανακοινωθεί προηγουμένως δάνειο Arrowhead Town Center τον Ιανουάριο. Έχουμε κλείσει ή δεσμευτεί σε δύο άλλα δάνεια της εταιρείας ζωή και είμαστε στην αγορά με ένα τρίτο. Μετά την αγορά μας Country Club Plaza, βάζουμε ένα δάνειο 320 εκατομμυρίων $ στη θέση που είναι 10 χρόνια σταθερής, με επιτόκιο 3,85%.

Έχουμε επίσης δεσμευτεί να 375 εκατομμύρια $ δανείου στα καταστήματα στο North Bridge που είναι μια 12 χρόνια δάνειο σταθερού επιτοκίου. Το ποσοστό είναι κλειδωμένο στο 3,68% και θα πρέπει να έχουν κλείσει το δάνειο μέσα στις επόμενες εβδομάδες. Αυτό refi θα πληρώσει μακριά το υπάρχον δάνειο, το οποίο είναι 189 εκατομμύρια $ με επιτόκιο 7,5%. Έτσι, διπλασιάζοντας αποτελεσματικά το μέγεθος του δανείου και να μειώσει το επιτόκιο στο μισό.

Είμαστε επίσης σήμερα στην αγορά για τη χρηματοδότηση σε Corte Madera και εκτός από πολύ ελκυστικές προσφορές της εταιρείας ζωή, είμαστε επίσης να δει κάποιες πολύ ανταγωνιστικές προσφορές CMBS και αυτό είναι για πρώτη φορά τους τελευταίους έξι μήνες ή έτσι και πάλι, αυτά είναι Α μοντέλα ποιότητας. Δεν είμαι σίγουρος ότι υπάρχει η αγορά CMBS για όλους τους τύπους ιδιοκτησίας και ιδιότητες, αλλά σίγουρα για την Α μοντέλα ποιότητας φαίνεται να έρχονται πίσω.

Κοιτάζοντας το πρόγραμμα επαναγοράς μετοχών στα μέσα Απριλίου ως μέρος του ήδη ανακοινωθεί $ 1,2 δισ έAdidas σωληνοειδή σκιά δεμένη Unisex γκρι καταστηματαση επαναγοράς μετοχών. Μπήκαμε σε μια άλλη εσπευσμένο πρόγραμμα επαναγοράς μετοχών. Λάβαμε 4,2 εκατομμύρια μετοχές όταν ξεκινήσαμε αυτό το πρόγραμμα στις 18 Φεβρουαρίου και το υπόλοιπο των μετοχών αξίζει να παραδοθεί κατά τη σύναψη της εν λόγω προγράμματος.

Στις 19 Απριλίου, ολοκληρώσαμε το πρόγραμμα και είχε μια μέση τιμή της μετοχής να Macerich κατά $ 78,69. Λάβαμε άλλα 861.000 μετοχές που έχουν συνταξιοδοτηθεί. Το σύνολο των μετοχών τους συνταξιούχους κάτω από τα δύο από τα ταχύρυθμα προγράμματα επαναγοράς μετοχών, έχουμε ολοκληρώσει είναι τώρα 10.200.000 σε μια μέση τιμή της μετοχής των $ 78,48.

Κοιτάζοντας τώρα στο καθοδήγηση FFO, στο δελτίο τύπου μας, επιβεβαίωσε την αρχική μας καθοδήγηση του $ 4.05 σε $ 4.15. Υπάρχει μόνο μία αλλαγή υπόθεση και ότι είναι, στην αρχική μας καθοδήγηση. Εμείς που προβλέπεται για τις ήδη ανακοινωθεί πωλήσεις ενδιαφέρον ΚΕ, αλλά δεν περιλαμβάνει καμία επίπτωση των μη βασικών πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων.

Τον Απρίλιο, όμως κάναμε πωλούν Capitola Mall. Capitola ήταν ένα μη βασικό πλεονέκτημα για εμάς, να κάνει $ 350 το πόδι στις πωλήσεις και ότι πωλήθηκε για $ 93 εκατομμύρια. Η πώληση Capitola θα είναι μειωτική για το 2016 FFO από περίπου $ 0,03 ανά μετοχή και ότι τώρα έχει ληφθεί υπόψη και την καθοδήγηση.

Έτσι, ένας άλλος τρόπος να δούμε την αρχική καθοδήγηση είναι ότι, έχει αυξηθεί από $ 0,03. Άλλες υποθέσεις που έχουν παραμείνει αμετάβλητες και περιγράφονται αναλυτικά στη σελίδα 8 από 8 K συμπλήρωμα μας, που κατατέθηκε χθες το απόγευμα. Και ακριβώς για να σας υπενθυμίσω ότι η επιχείρησή μας από την άποψη των FFO και NOI είναι εποχιακή και η τριμηνιαία FFO διάσπαση περιμένουμε είναι, για το υπόλοιπο του έτους το 23% του ετήσιου συνολικού κατά το δεύτερο τρίμηνο, 26% το τρίτο τρίμηνο και 30 % κατά το τέταρτο τρίμηνο.

Και με αυτό, εγώ θα το παραδώσει στον Bob για να συζητήσουν το περιβάλλον ενοικιαστή.

Ευχαριστώ, Tom. δραστηριότητα Leasing κατά το πρώτο τρίμηνο παρέμεινε ισχυρή. Η εξέλιξη αυτή αντανακλά την υψηλή ποιότητα του χαρακτήρα της εταιρείας εμπορικά κέντρα. Θα ξεκινήσω με πληρότητα. Πληρότητα στο τέλος του πρώτου τριμήνου ήταν 95,1%. Αυτό αντιπροσωπεύει ένα χρόνο 30 μονάδες βάσης πάνω από το έτος μείωση με την πώληση των Capitola Mall? είναι ήδη εξαιρεθεί από τον υπολογισμό, ενώ καταστήματα μόδας σε Καταρράκτες του Νιαγάρα και South Park συμπεριλήφθηκαν στους υπολογισμούς που έχουν μετακινηθεί από το χαρτοφυλάκιο ανάπτυξης στη σταθεροποιημένη χαρτοφυλακίου. Αυτές οι τρεις αλλαγές επηρέασαν αρνητικά την πληρότητα κατά 40 μονάδες βάσης.

Απών αυτές οι αλλαγές του χαρτοφυλακίου, το επίπεδο πληρότητας σε ένα χρόνο πάνω από βάση έτος αυξήθηκε κατά 10 μονάδες βάσης. Προσωρινή κατάληψη στο τέλος του πρώτου τριμήνου ήταν 5,5%. Leasing spreads? spreads leasing μας αυξήθηκε σε 15,4% από 14,2% κατά το προηγούμενο τρίμηνο. Αυτά τα spreads δείχνουν συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση για χώρο στο χαρτοφυλάκιο.

Όπως έχουμε δει σε προηγούμενα τρίμηνα, leasing μας απλώνεται ισχυρότερη στα κέντρα Ανατολή και τη Δυτική Ακτή. Μέσο ενοίκιο για συμβάσεις που υπογράφηκαν κατά τη διάρκεια της ρυμούλκησης περίοδο 12 μηνών ήταν $ 57.44 ανά τετραγωνικό πόδι. Κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου, υπογράφηκαν συνολικά 733.000 τετραγωνικά πόδια των μισθώσεων. Το τετραγωνικά μέτρα των μισθώσεων που υπεγράφη κάτω από 10.000 τετραγωνικά πόδια ήταν 6% υψηλότερη από ό, τι το πρώτο τρίμηνο του 2015.

Μέσος όρος στις συμβάσεις που υπογράφηκαν κατά το πρώτο τρίμηνο ήταν 5,8 χρόνια. οι πωλήσεις του χαρτοφυλακίου ήταν $ 625 ανά τετραγωνικό πόδι. Αυτό αντιπροσωπεύει μια αύξηση 3% σε ένα χρόνο πάνω από ετήσια βάση. Ο αντίκτυπος από τις προαναφερθείσες αλλαγές χαρτοφυλάκιο μείωση των πωλήσεων κατά $ 13 ανά τετραγωνικό πόδι. Συγκρίσιμες πωλήσεις κέντρο αυξήθηκαν 4,6% σε ένα χρόνο πάνω από βάση το χρόνο και πάλι, αύξηση των πωλήσεων ήταν ισχυρότερη στα κέντρα της Δυτικής Ακτής.

Κατηγορίες που τα πήγε καλά κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου περιλαμβάνονται ομορφιάς και των καλλυντικών, αθλητικών υποδημάτων και αθλητικών ενδυμάτων, κοσμημάτων και εστιατόρια. πτωχεύσεις? όπως συζητήθηκε σε προηγούμενες προσκλήσεις, προσεγγίσαμε το 2016 με προσοχή. Κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου, το επίπεδο των πτωχεύσεων και εκκαθαρίσεων κατάστημα ήταν χαμηλή. Μεταγενέστερες με το πρώτο τρίμηνο, PacSun εισήλθε πτώχευση.

έκθεση μας σε PacSun έχει μειωθεί σημαντικά από το 2012, μέσα από τη διάθεση στην εκ νέου tenanting. Το 2012, υπήρχαν 36 PacSun καταστήματα στο χαρτοφυλάκιό μας σε σύγκριση με 28 καταστήματα σήμερα. Ενώ είναι πολύ νωρίς για να προσδιοριστεί με βεβαιότητα. Αναμένουμε PacSun θα προσπαθήσει να αναδιοργανώσει με ένα μικρότερο καταμέτρηση κατάστημα. PacSun αντιπροσωπεύει περίπου το μισό του 1% των τάσεων ανάπτυξης της εταιρείας με μέσες πωλήσεις των $ 333 ανά τετραγωνικό πόδι.

Αυτό είναι περίπου το μισό του μέσου όρου της πώλησης χαρτοφυλακίου. βάση το ενοίκιό τους είναι $ 47 ανά τετραγωνικό πόδι, το οποίο είναι $ 9 ανά τετραγωνικό πόδι ή 16% χαμηλότερα από το μέσο όρο της βάσης ενοικίαση στη χώρα στα κέντρα, όπου βρίσκεται PacSun. Τα στατιστικά στοιχεία Aeropostale είναι παρόμοια. Από το 2012, έχουμε μειώσει τον αριθμό των καταστημάτων με Aeropostale από 44 έως 27. αντιπροσωπεύουν περίπου το ήμισυ του 1% των ακαθαρίστων ενοικίων εταιρείας.

πωλήσεις είναι υψηλότερες σε $ 500 ανά τετραγωνικό πόδι. Αναμένουμε Aeropostale θα αναδιοργανωθεί με μια μικρότερη αρίθμηση κατάστημα. Όπως λήξεις, έχουμε δει τις πτωχεύσεις και κλεισίματα καταστημάτων συχνά παρουσιάζουν ευκαιρίες για τη βελτίωση του mix εμπορευμάτων, την αύξηση της παραγωγικότητας των πωλήσεων και να δημιουργήσουν υψηλότερα έσοδα από ενοίκια. Ενώ υπάρχει μια βραχυπρόθεσμη επίπτωση από την άποψη του ενοικίου απώλειας και την εκ νέου tenanting κόστος, μακροπρόθεσμα η θέση σε αυτούς τους χώρους βάζει το κέντρο σε ισχυρότερη θέση και αυξάνει το καθαρό εισόδημα.

Ανάπτυξης, leasing στα έργα ανάπτυξης παραμένει untracked και έχει σχεδόν ολοκληρωθεί σε δύο από τα κέντρα. Στο Broadway Plaza, έχουμε υπογράψει μισθώσεις για το 89% του χώρου επέκτασης, με ένα άλλο 5% έχει εγκριθεί, και στην τεκμηρίωση. Χτίσαμε ένα ισχυρό μίγμα εμπόρευμα που χαρακτηρίζει μια σειρά από τους κορυφαίους λιανοπωλητές του τρόπου ζωής και των εμβληματικών καταστήματα για να συμπληρώσει την υφιστάμενη άγκυρες μας Nordstorm, Macy και Neiman Marcus. Η επόμενη ομάδα νέων λιανοπωλητές θα αρχίσει το άνοιγμα αυτό τον Ιούνιο.


Похожие статьи
Комментарии к статье